Très régulièrement des justiciables s’interrogent sur leurs possibilités locatives, soit en leur qualité de propriétaire ou bien en leur qualité de locataire. En amont de la prochaine période estivale où les Jeux Olympiques s’inviteront en France, beaucoup s’interrogent sur les modalités relatives à la sous-location. C’est l’occasion de faire un point sur le droit applicable au régime de la sous-location.
La sous-location peut être autorisée dans certaines conditions. Soit le contrat de bail le permet, et aucune démarche supplémentaire n’est nécessaire, soit il l’interdit. Dans ce dernier cas, afin d’être autorisé à sous-louer son logement, le locataire doit demander, et obtenir, l’autorisation par lettre recommandée avec accusé de réception à son bailleur. Le locataire doit ensuite transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite de sous-location qu’il a reçue du propriétaire et la copie du bail en cours du locataire pour que la sous-location soit légale.
La durée de la sous-location ne peut pas dépasser celle du bail du locataire.
En outre, le montant du loyer de la sous-location doit être égal au loyer du locataire. Si le bail du locataire prend fin, le sous-locataire n’a aucun droit vis-à-vis du propriétaire, ni aucun titre d’occupation pour le logement.
Aux termes d’un arrêt récent, la Cour de cassation a considéré que :
«[…] les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.
[…] le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans les cas où il possède de bonne foi […]
le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait etre un possesseur de bonne foi ». (Ccass., Civ. 3ème, 15 février 2023 n° 21-25.542).
Toute d’abord, les loyers perçus pour une sous-location interdite sont intégralement reversés au bénéfice du propriétaire et le locataire peut se voir condamné à indemniser le propriétaire de l’intégralité du montant perçu. D’autre part, par analogie, cela signifie que dans l’hypothèse d’un loyer de sous-location plus élevé que celui de la location, la différence de loyer est également reversée au bénéfice du propriétaire.
Par ailleurs, en présence d’une sous-location autorisée, le locataire peut être condamné à une mande civile s’il méconnait les dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.
Enfin, il ne faut pas confondre sous-location et location de courtes durées, fût-elle une sous-location.
Dans un arrêt rendu le même jour, concernant un locataire qui a sous-loué un local meublé destiné à l’habitation en méconnaissance des dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation régissant les biens pouvant être mis à disposition en vue d’une habitation et proscrivant, sans autorisation de changement d’usage du bien, les locations de courtes durées répétées d’un local à usage d’habitation.
Dans cette affaire, il est important de préciser que le contrat de bail autorisait la sous-location.
La Cour de cassation a considéré que même si le bailleur avait autorisé la sous-location du meublé, il appartient au preneur du local de s’assurer de l’autorisation du changement d’usage impliqué par la sous-location.
A défaut, c’est lui qui s’expose à être condamné au paiement de l’amende civile, sans pouvoir être garanti par le propriétaire Bailleur. :
« Ayant constaté que la locataire avait, sans autorisation de changement d’usage, sous-loué le local meublé destiné à l’habitation, de manière répétée pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élisait pas domicile, la cour d’appel a pu la condamner au paiement d’une amende civile » (Ccass., Civ. 3ème, 15 février 2023 n° 22-10.187).
L’intérêt majeur de cet arrêt est qu’il rappelle que la location à usage d’habitation et la location de courte durée ne se confondent pas ; la première suppose une volonté d’établir sa résidence de manière permanente alors que la seconde suppose de n’occuper que très temporairement le bien. Il établit également qu’aucune faute n’est reprochable au propriétaire dans de telles conditions et que la responsabilité des amendes incombe au locataire.
Pour mémoire, pour changer l’affectation d’un bien, une autorisation de la Mairie est nécessaire dans les communes de plus de 200.000 habitants.
Ainsi, l’article L. 631-17 du code de la construction et de l’habitation dispose à cet égard que :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. […]
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».
Ainsi, concrètement, dans les grandes villes mentionnées à l’article visé, il n’est pas possible, sans en obtenir l’autorisation préalable, de louer un local destiné à l’habitation (appartement ou maison) pour des locations de très courtes durées du type Airbnb, Booking etc…
Pour terminer, il convient de rappeler que ces locations, si elles accueillent plus de 15 personnes sur la même période doivent faire l’objet d’une autorisation d’Etablissement Recevant du public (ERP) pour pouvoir être exploitées.
Ariane Delion
Avocate partenaire
La Norville Avocat - Me Antoine Fouret 