La location de courtes durées, celles à destination de touristes de passages à la nuitée ou à la semaine, voire au mois, est définie en droit comme un meublé de tourisme. Une telle exploitation est parfaitement possible mais suppose de respecter un régime déclaratif, voire d’autorisation, pour éviter des sanctions pouvant s’avérer très lourdes.
Les immeubles sont en outre soumis à un usage précis au sens du droit de l’urbanisme. Différents usages sont possibles : habitation, commercial, meublés de tourisme etc… Ces usages conditionnent l’utilisation possible des lieux par le propriétaire ou l’exploitant ; pour changer l’usage d’un bien, il est nécessaire d’obtenir une autorisation.
Cependant, il n’est pas toujours aisé pour le propriétaire du bien de se rendre compte de la nécessité de procéder au changement d’usage. C’est particulièrement le cas du bailleur Airbnb ou assimilés. En effet, dans le cadre de location de courtes durées répétées, un changement d’usage du logement doit avoir lieu en pratique.
Il devient alors nécessaire d’engager les démarches pour formaliser ce changement d’usage, sous peine de sanctions.
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La notion de meublés de tourisme
En droit, L’article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose que :
« II.-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
[…] Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration […]
IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Lorsque la demande porte sur des locaux soumis à autorisation préalable au titre d’un changement de destination relevant du code de l’urbanisme, l’autorisation prévue au premier alinéa tient lieu de l’autorisation précitée dès lors que les conditions prévues par le code de l’urbanisme sont respectées.
[…]
V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 €.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 €.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV bis est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 25 000 €.
Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme ».
Pour mémoire, l’article 2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit la notion de résidence principale de la manière suivante :
« La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. ».
Ainsi, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un meublé de tourisme au sens des dispositions précitées.
Il est alors nécessaire de faire une déclaration de son existence et de son exploitation auprès de la Mairie du lieu d’implantation du bien, voire une demande d’autorisation d’exploitation lorsque la Commune a délibéré en ce sens.
Si le logement constitue habituellement la résidence principale du bailleur, il n’y aura pas d’obligations déclaratives. Précisons cependant que pour la plupart des franciliens, les communes ont pris des règlementations imposant un enregistrement en ligne conduisant à la délivrance d’un numéro de location, lequel est exigé par les plateformes de location en ligne.
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Le changement d’usage des meublés de tourisme
En outre, l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
[…]
Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».
Ainsi, outre la qualification de meublés de tourisme, les locations de type Airbnb impliquent une demande d’autorisation de changement d’usage auprès de la Mairie, en ce qui concerne les plus grosses villes et celles d’Ile-de-France, sous peine, là encore, de sanctions.
Dans ces mêmes villes, les logements constituant la résidence principale habituelle du bailleur, et les mettant à dispositions moins de 121 jours par an, ne sont pas soumis à cette procédure, en sus d’être exemptés de la procédure déclarative relative au code du tourisme.
Concernant les sanctions, l’article L651-2 du Code de la construction et de l’habitation dispose que :
- « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé. »
En outre, l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme prévoit que dans les cas où la déclaration préalable est obligatoire, la méconnaissance de ces prescriptions peut être, en outre, sanctionnée par une amende d’un montant oscillant entre 5.000 € et 25.000 €.
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En pratique :
En regard de la loi, un logement sera considéré comme une résidence principale dans la mesure ou vous y résidez au minimum 8 mois par an. Aussi, vous pouvez donc occasionnellement proposer votre logement à la location de courtes durées dans la limite de 120 jours par an.
Toutefois, si la location concerne un local d’habitation qui constitue votre résidence principale se situe dans une ville dont la population excède 200.000 habitants ou si le bien est situé dans les départements de Paris (75), des hauts de Seine (92), Seine-Saint-Denis (93) et du Val de Marne (94) alors, vous devrez obtenir préalablement une autorisation de la Mairie pour un changement d’usage.
NB : Depuis 2017, la ville de Paris a mis en place une procédure d’enregistrement numérique afin d’etre autorisé à louer son bien temporairement, facturé à la nuitée ou à la semaine. Ce système de téléservice a également été mis en place dans 17 autres villes. Le numéro d’enregistrement délivré par la ville devra figurer sur toutes les annonces de location de votre logement.
En revanche, si votre local d’habitation, qui constitue votre résidence principale, ne répond pas aux critères développés ci-avant, alors vous n’avez pas l’obligation de déclarer un changement d’usage.
Les propriétaires qui louent leurs résidences secondaires en meublés touristiques sont bien entendu visés en premier lieu par ces dispositions, et donc passibles de l’amende dès lors qu’ils n’ont pas sollicité et obtenu auprès de la mairie une autorisation de changement d’usage.
En cas d’irrespect de ces prescriptions, les autorités compétentes ont la faculté de demander la condamnation du loueur à une amende.
S’agissant du montant des amendes, il est important de souligner que les tribunaux font une appréciation in concreto des cas d’espèce ; l’ensemble des amendes précisées supra sont cumulables et peuvent donc se chiffrer assez lourdement. Une défense pertinente permettra souvent de faire réduire son montant.
NB : Enfin, il est important de noter que depuis le 1 janvier 2023, Airbnb bloque automatiquement les annonces concernant des résidences principales qui seraient tentés d’aller au-delà du seuil légal de 120 jours par an.
Ariane Delion
Avocate partenaire
La Norville Avocat - Me Antoine Fouret 