Le dépôt de garantie dans la location immobilière

Presque dans tous les cas, lorsqu’un locataire signe un bail, un dépôt de garantie lui est demandé. Cependant, le dépôt de garantie n’est pas de plein droit, le bail doit le prévoir. Ce dépôt sert à préserver les intérêts du propriétaire contre les éventuelles défaillances de son locataire (loyer impayé, charge impayée, dégradation, restitution en mauvais état etc…). En revanche, le locataire ne peut se prévaloir de ce dépôt pour ne pas payer les derniers mois de loyer ; le dépôt de garantie est une garantie et non une avance. 

En revanche, si le loyer est payable d’avance pour une durée de plus de deux mois, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.

 Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie représente un mois de loyer en principal, c’est-à-dire hors charges. Toutefois, dans le cas d’une location d’un logement meublé, d’un logement conventionné hors secteur social ou d’un logement HLM non conventionné, il peut être porté à la somme de deux mois de loyer en principal.

Le bailleur peut-il se servir du dépôt de garantie pendant la durée de la location ?

Le bailleur peut utiliser comme il l’entend le dépôt de garantie pendant la durée de la location. Ainsi, il peut le dépenser pour faire face à un manque de trésorerie ou le placer pour faire fructifier la somme déposée en garantie.

Toutefois, en principe, c’est-à-dire hors litige, il est tenu de le restituer un mois après l’état des lieux de sortie, qu’elle que soit la date effective de fin du bail. Rien n’empêche les parties de convenir d’un solde de tout compte immédiat ; cette possibilité est d’ailleurs expressément prévue par la loi.

Dans tous les cas, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire, déduction faîte des dépenses engagées pour remettre en état le logement ou pour apurer le passif du locataire, le cas échéant.

Le montant du dépôt de garantie est-il stable ? 

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas être révisé en cours de bail, même si le loyer augmente du fait d’une indexation ou d’une clause de révision. Le renouvellement du bail n’emporte pas plus droit à l’augmentation du montant du dépôt de garantie.

Le locataire n’a, en revanche, pas la possibilité de demander les intérêts légaux de la somme placée en garantie. Les déductions opérées sur le dépôt de garantie doivent être dûment justifiées par la production de factures et/ou de justificatifs par le bailleur (Cass. civ. 3ème, 15 février 2012, n° 11-13014).

Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans les délais prévus, une majoration de plein de droit de 10% de la somme déposée en garantie est due pour chaque période mensuelle commencée. Ainsi, à titre d’illustration, en présence d’états des lieux conformes, si un bailleur restitue le dépôt de garantie 35 jours après l’expiration du délai, soit 65 jours après la remise des clefs, le locataire aura le droit à récupérer 120% de la somme déposée en garantie.

 Quels sont les délais de restitution du dépôt de garantie ?

Il doit être restitué le plus rapidement possible à compter de la remise des clefs du locataire au bailleur (ou à l’agence de gestion immobilière). Le délai maximum de restitution est d’un mois en l’absence de différence entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Si une différence existe (dégradation ou autres), le délai est porté à deux mois.

Dès que possible, bien sûr, à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu.

Quelles sont les possibilités pour le locataire dont le dépôt de garantie n’a pas été restitué ou qui a été restitué hors délai ?

Avant toute chose, le locataire doit envoyer une mise en demeure à son bailleur afin qu’il restitue le dépôt de garantie. Ensuite, différentes voies d’action sont possibles, de la conciliation extra-judiciaire à la requête d’injonction de payer, sans oublier la procédure au fond devant le tribunal d’instance en cas de contestation sur le montant des sommes (notamment en présence de non-conformité de l’état des lieux). La représentation par ministère d’avocat n’est pas obligatoire (sauf cas particulier), cependant, il convient d’être assisté afin de maximiser ses chances de succès.

Antoine Fouret

Avocat au Barreau de Paris

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