La solidarité des colocataires

La colocation peut se présenter sous deux formes, sous forme d’un bail unique ou sous forme de plusieurs baux. La solidarité contractuelle ne concerne pas les colocations régularisées au moyen de baux multiples mais seulement les colocations formalisées par un bail unique.

En effet, si une seule personne est locataire (contractuellement), aucune condamnation solidaire ne peut intervenir sur le fondement du contrat de location, y compris lorsque plusieurs personnes occupent le logement (Civ. 1re, 17 févr. 1964, n° 61-12.450).

Dès lors, si chaque locataire a signé un contrat de location qui lui est propre, aucune clause de solidarité ne peut exister entre les colocataires.

D’ailleurs, l’absence de solidarité entre les locataires est le principe. Ainsi, la signature d’un bail unique n’emporte pas de plein droit une solidarité entre les colocataires (Civ. 3e, 2 oct. 2012, n° 11-22.812). Le bail doit contenir une clause de solidarité, à défaut, il n’y a pas de solidarité entre les locataires conformément à l’article 1313 du code civil.

Lorsqu’une telle clause existe, et en cas de défaillance de l’un des colocataires, le bailleur peut choisir souverainement celui des colocataires à qui il veut s’adresser pour réclamer le paiement de la dette locative, sans avoir à mettre en cause les autres ou à les avertir. En outre, l’introduction d’une action à l’encontre de l’un des colocataires n’empêche nullement le bailleur d’introduire une action contre les autres colocataires.

Cependant, la rédaction d’une clause de solidarité contractuelle doit être très rigoureuse. En effet, l’article 1191 du code civil précise que « lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun ». À titre d’illustration, il a été jugé que si la clause de solidarité prévue au bail ne vise pas l’indemnité d’occupation, son paiement ne pourra pas être réclamé aux autres colocataires solidaires (Civ. 3e, 13 juin 2001, n° 99-18.382).

Enfin, l’article 8-1 de la loi de 1989 précise que « la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ». La clause de solidarité peut donc avoir des effets très lourd pour les colocataires.

La colocation peut se présenter sous deux formes, sous forme d’un bail unique ou sous forme de plusieurs baux. La solidarité contractuelle ne concerne pas les colocations régularisées au moyen de baux multiples mais seulement les colocations formalisées par un bail unique.

En effet, si une seule personne est locataire (contractuellement), aucune condamnation solidaire ne peut intervenir sur le fondement du contrat de location, y compris lorsque plusieurs personnes occupent le logement (Civ. 1re, 17 févr. 1964, n° 61-12.450).

Dès lors, si chaque locataire a signé un contrat de location qui lui est propre, aucune clause de solidarité ne peut exister entre les colocataires.

D’ailleurs, l’absence de solidarité entre les locataires est le principe. Ainsi, la signature d’un bail unique n’emporte pas de plein droit une solidarité entre les colocataires (Civ. 3e, 2 oct. 2012, n° 11-22.812). Le bail doit contenir une clause de solidarité, à défaut, il n’y a pas de solidarité entre les locataires conformément à l’article 1313 du code civil.

Lorsqu’une telle clause existe, et en cas de défaillance de l’un des colocataires, le bailleur peut choisir souverainement celui des colocataires à qui il veut s’adresser pour réclamer le paiement de la dette locative, sans avoir à mettre en cause les autres ou à les avertir. En outre, l’introduction d’une action à l’encontre de l’un des colocataires n’empêche nullement le bailleur d’introduire une action contre les autres colocataires.

Cependant, la rédaction d’une clause de solidarité contractuelle doit être très rigoureuse. En effet, l’article 1191 du code civil précise que « lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun ». À titre d’illustration, il a été jugé que si la clause de solidarité prévue au bail ne vise pas l’indemnité d’occupation, son paiement ne pourra pas être réclamé aux autres colocataires solidaires (Civ. 3e, 13 juin 2001, n° 99-18.382).

Enfin, l’article 8-1 de la loi de 1989 précise que « la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ». La clause de solidarité peut donc avoir des effets très lourd pour les colocataires.

Antoine Fouret

Avocat au Barreau de Paris

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