Le trouble de jouissance du locataire

L’article 1719, 3°, du code civil oblige le bailleur à « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». L’article 6b de la loi de 1989 oblige le bailleur à assurer cette jouissance paisible. Ainsi, en théorie, le locataire a une double protection contre les troubles qui pourraient être apportés à sa jouissance.

Cependant, dans la réalité, il n’est pas toujours aisé, pour le preneur, de faire cesser le trouble ou d’en être indemnisé. Il convient d’aborder cette question du trouble par le biais des différentes obligations légales pesant sur le bailleur.

La protection générale du code civil pour les baux

Au titre de l’article 1719 du code civil, le propriétaire, ou son mandataire, doit donc offrir une jouissance paisible à l’occupant muni d’un bail. Cela signifie que les nuisances, qu’elles qu’en soient la nature, ne doivent pas gêner l’usage du logement. Il existe une dimension subjective dans cette approche puisque, par exemple, la Cour de cassation a pu considérer comme une nuisance pour le locataire, le bruit occasionné par des équipements collectifs d’un immeuble alors même que le niveau sonore était inférieur aux normes en la matière (Ccass., Civ 3^ème, 4 décembre 1991, n° 90-14.600).

Cependant, les nuisances ne sont pas forcément issues d’un acte positif (le bruit d’une chaudière) mais peuvent être le fait d’une absence d’actes ; c’est le cas lorsque le logement a besoin de réparations urgentes. L’article 1724 du code civil dispose à cet effet que lorsque des réparations urgentes sont nécessaires, le bailleur doit les réaliser sous 21 jours. Les nuisances occasionnées par les travaux, mené avec des diligences normales, ne sont pas constitutives d’un trouble en elles-mêmes. En revanche, si le bailleur tarde à réaliser ces travaux, alors le locataire a droit à une réduction du prix du bail à proportion du temps et de la quotité de la chose dont il aura été privé. De même, si les travaux sont conduits négligemment ou causent un préjudice moral ou matériel (casse, gêne disproportionnée etc…), alors ils sont constitutifs de nuisances pouvant être indemnisées (Ccass., Civ. 3^ème, 23 juin 2009, n° 08-13.171).

Si les nuisances sont telles qu’elles entrainent une perte de jouissance partielle et définitive, le locataire a le droit d’obtenir une indemnisation à haute de cette perte ; de même, il a le droit à une indemnité pour les défauts ou les vices affectant son logement.

La garantie de jouissance paisible de la loi de 1989

L’article 6b de cette loi garantit non seulement la jouissance paisible du logement mais également les vices et défauts qui y feraient obstacles. A l’inverse de celle du code civil, cette obligation pesant sur le bailleur est d’ordre public ; toute clause contraire est réputée non écrite. Cette obligation ne cesse qu’avec la force majeure (Ccass., Civ. 3^ème, 29 avril 2009, n° 08-12.261).

A l’instar de la protection du code civil, la protection issue de la loi de 1989 joue également pour les vices. A titre d’illustrations, ont pu être considérés comme des vices, le mauvais état de l’installation électrique du logement (Ccass., Civ. 3^ème, 9 novembre 2011, n° 10-24.742) ; la garantie s’applique également pour les défauts de la chose.

Le bailleur doit entretenir les locaux en vue de permettre la satisfaction de l’usage des locaux prévu par le contrat. Encore une fois, cette obligation d’entretien, qui renforce la jouissance paisible, est d’ordre public et donc insusceptible de faire l’objet d’une clause d’aménagement dans le bail. Le bailleur doit avancer les frais au preneur s’il lui laisse la responsabilité de s’occuper de cet entretien ; il peut également faire réaliser lui-même les travaux. Cette obligation touche tant au logement qu’à ses éventuels accessoires (garage, cave etc…). Cette obligation d’entretien s’applique également aux réparations locatives dont le preneur n’a pas la charge, notamment lorsqu’elles résultent de la vétusté (exemples : réfection du plancher, d’une porte-fenêtre, chaudière, chauffe-eau, radiateurs, peintures (évidemment cela n’est exigible que lorsque le mauvais état des éléments n’est pas du fait du locataire mais du temps). Evidemment, ce pan de l’obligation est renforcé dans le cas des baux meublés.

A défaut pour le bailleur de remplir son obligation, le locataire peut demander une exécution en justice, une résolution du contrat et l’indemnisation de ses préjudices. En outre, pour les problèmes les plus graves, le locataire peut faire exécuter lui-même les travaux que le bailleur devra lui rembourser (article 1222 du code civil). A défaut d’être dans une situation manifestement urgente, il convient de mettre le bailleur en demeure et de saisir le juge au préalable.

La garantie des vices cachés

La garantie contre les vices cachés instituée par l’article 1721 du code civil s’applique à « tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ». Le vice doit être caché ; ce caractère pourra se déduire, à l’instar des vices cachés en matière de vente, de deux éléments que sont, d’une part, la qualité du preneur et son degré de connaissance de la chose, et, d’autre part, la nature du bien loué.

En outre, le vice doit empêcher l’usage normal de la chose. Toutefois, il n’a pas à exister au jour de la prise de possession du logement ; le bail étant un contrat à exécution successive, il suffit que le vice se révèle pendant la durée du bail pour qu’il soit pris en compte.

Antoine Fouret

Avocat au Barreau de Paris