Le propriétaire d’un logement meublé peut, à l’occasion de l’expiration du bail reprendre le logement et refuser le renouvellement du bail pour plusieurs motifs, énumérés de manière restrictives par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (reprise, vente, motif légitime et sérieux). En effet, à défaut d’une telle décision, notifiée selon les modalités prescrites (notamment en respectant le délai de 6 mois) le bail est reconduit tacitement. Il convient donc de s’intéresser aux modalités de délivrance du congé pour reprise avant de voir les sanctions venant sanctionner l’irrégularité d’un tel congé.
I – Les modalités de délivrance du congé
Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre […] le logement […] ».
Cet article précise également que dans cette hypothèse, le congé doit préciser la reprise, son bénéficiaire, son lien avec le bailleur (qui doit être l’un des liens visés par l’article) et son adresse :
«A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ».
Enfin, l’article précise que le délai de préavis dans cette hypothèse est de six mois avant l’expiration du bail. Cette notification doit être faite par lettre recommandée, par exploit d’huissier ou par remise en main propre contre signature.
II – Les sanctions en cas d’irrégularité du congé
Concernant les irrégularités formelles, le congé qui ne respecte pas les formes prescrites ou le délai légal de préavis est réputé nul. Cela signifie qu’il ne peut produire aucun effet de droit et que le preneur a donc un renouvellement de son bail, sauf à ce qu’il donne congé lui-même. Dans cette dernière hypothèse, le preneur ne devra respecter qu’un préavis d’un mois.
Concernant l’irrégularité du motif, la sanction est la même. L’irrégularité du motif tient à la circonstance que le congé donné ne vise aucun des trois motifs prévus.
Enfin, le motif frauduleux est, lui, sanctionné plus lourdement. Le motif frauduleux est le motif de pure opportunité. C’est l’hypothèse où le bailleur donne congé à son locataire en arguant d’une reprise pour le bénéfice d’un membre de sa famille alors qu’il envisage simplement de changer de locataire sans qu’il n’y ait une quelconque reprise.
Au regard du comportement du bailleur, constitutif d’un mensonge, la loi prévoit de lourdes sanctions, pouvant aller jusqu’à 6. 000 euros d’amende pour le bailleur lorsqu’il est une personne physique et 30. 000 euros s’il est une personne morale.
A cet effet, le IV de l’article 15 précité précise que : « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale ».
En outre, le texte précise que le locataire peut se constituer partie civile et se faire indemniser de ses préjudices qui sont les frais qu’il a du engager par suite du congé (déménagement, frais d’agence notamment).
Le congé pour reprise délivré frauduleusement est donc très dangereux pour le bailleur et les sommes dont il peut être déclaré redevable peuvent donc être très importantes, notamment lorsque le bailleur est une agence immobilière ou une SCI.
Antoine Fouret
Avocat au Barreau de Paris
La Norville Avocat - Me Antoine Fouret 